פסק-דין בתיק ת"א 3035-07

נתוני רקע ועובדות

1.         בפניי תביעה ותביעה שכנגד בגין פיצויים מוסכמים בשל הפרת הסכם לרכישת מקרקעין. התובעת הגישה תביעתה ע"ס  1.495 מיליון ש"ח תוך התבססותה על ימי הפיגור ופיצוי מוסכם בגובה של 10% ואילו הנתבעת הגישה תביעה שכנגד ע"ס 282,500 ש"ח אף היא נאחזת בפיצויי המוסכם בשיעור של 10% מגובה העיסקה.

התובעת והנתבעת שכנגד (להלן: " התובעת") הייתה בזמנים הרלוונטיים  הבעלים של  קרקע בשטח 4,891 מ"ר, בחוף שמן בחיפה הידועים גם כגוש 10875 חלקות 13 ו - 30 (להלן: "המגרש"). ביום 24.8.06 התקשרה התובעת בהסכם למכירת המגרש (להלן: "ההסכם") עם הנתבעת והתובעת שכנגד (להלן: " הנתבעת"). בסעיף 3 א' להסכם הצהירה  התובעת כי היא בעלת הזכויות והמחזיקה הבלעדית במגרש, וכי אין לצד ג' כל שהוא זכויות בו. סעיף 9 להסכם נקב בגובה התמורה וכן פירט את דרך התשלום, בשני חלקים. בחלק הראשון ישולם כל סכום התמורה, בגובה 447,000 $ (דולר ארה"ב), ובחלק השני, ביום הארבע עשר בחודש העוקב שלאחר תשלום מלוא התמורה, תמציא הנתבעת לתובעת המחאה בנקאית לזכות מס ערך מוסף על סכום מלוא המע"מ החל על העסקה. התובעת התחייבה למסור את המגרש כאשר הוא חופשי ופנוי מכל אדם וחפץ כנגד תשלום מלוא התמורה ע"י הנתבעת (סעיף 6.1 להסכם).

2.         ביום 27.08.06 שילמה הנתבעת סך של 1,963,224 ש"ח על חשבון התמורה (ללא מע"מ) וביום 31.08.06 הוסיפה ושילמה סך של 3,576 ש"ח בגין הפרשי הצמדה לדולר. מיד לאחר התשלום הנ"ל (להלן: "התשלום הראשון"), בהתאם לסעיף 6.1 להסכם המכר, הנתבעת קיבלה חזקה במגרש, הציבה שילוט מתאים וכן גם שער כניסה.

 ביום 13.9.06, יום אחד לפני המועד שנקבע לתשלום הנוסף - המע"מ (להלן: "התשלום הנוסף"), אותו היה על הנתבעת לשלם ביום 14.9.06 (ביום הארבע עשר בחודש העוקב שלאחר תשלום מלוא התמורה), פנה גזבר הנתבע לתובעת וביקש לדחות את התשלום הנוסף. נראה כי הנסיבות לבקשה אף הן נתונות במחלוקת בין הצדדים.

3.         ביום 27.9.06 נערך סיור במגרש בהשתתפות נציגי התובעת והנתבעת. במהלך הסיור נצפה טרקטור מטעם מר דוד כהן, אשר ניהל במגרש עסק של אכסון עפר ומנפה (להלן: "מר כהן"). באותו סיור שוחח נציג התובעת עם מר כהן בטלפון בעניין הנוכחות שלו במגרש, נוכחות שהפתיעה את הנתבעת אשר דרשה פינוי של מר כהן מהמגרש בטרם תשלם את התשלום הנוסף. לטענת התובעת בקשת הדחייה לתשלום המע"מ תורצה בתחילה בטענה כי הנתבעת לא תוכל להזדכות על חשבונית מס הנושאת תאריך 1.9.06 בחודש ספטמבר 2006, וזאת מכוון שהנתבעת משלמת את המע"מ על פי דיווח דו - חודשי. לטענת התובעת היא הסכימה לדחייה של התשלום הנוסף עד ליום 14.11.06, ובלבד שתקבל המחאה עתידית לפני יום 14.11.06, כך שתוכל לשלמה במועד. דא עקא, לימים טענה כאמור הנתבעת כי הסיבה לעיכוב בתשלום הנוסף שונה והיא נעוצה בעובדה כי המגרש לא היה פנוי וריק מאדם במועד שנקבע.

4.         ביום 20.12.06 פינה מר כהן, אשר מסירת עדותו בפניי ביהמ"ש הייתה טעונה הוצאת צו הבאה עקב אי התייצבותו כעד, את המגרש. לאחר הפינוי הסכימה הנתבעת לשלם את הסכום הנוסף אך בכפוף לכך שהתובעת תחתום על כתב ויתור לתביעות הדדיות. התובעת דחתה את התנאי שהציבה לה הנתבעת וביום 2.1.07 דרשה התובעת מהנתבעת לא לעשות שימוש בייפוי הכוח הבלתי חוזר שניתן בידה, לצורך סיום רישום זכויותיה במגרש וזאת עד לתשלום התשלום הנוסף. רק במסגרת התדיינות משפטית, ביום 25.10.07 במסגרת בקשת רשות להתגונן שהגישה הנתבעת (בש"א 4750/07), הסכימו הצדדים לבסוף כי הנתבעת תעביר לתובעת המחאה בנקאית ע"ס 304,854 ש"ח ערוכה לפקודת מע"מ ואילו התובעת הסירה את התנגדותה להשלמת רישום הזכויות בנכס ע"ש הנתבעת, ואפשרה לעשות שימוש בייפוי הכוח הבלתי חוזר שבידי הנתבעת. ההסכמה קיבלה תוקף ע"י בית המשפט ביום 29.10.07. תחילה בתמצית טענות הצדדים.

טענות התובעת

5.         לטענת התובעת סירובה של הנתבעת לשלם את התשלום הנוסף המתחייב מן העסקה הינו הפרה, בין היתר, של הוראות סעיף 9.4 להסכם בין הצדדים. הנתבעת בחרה למלא את התחייבויותיה באופן חלקי, כאשר שילמה את התשלום הראשון של עסקת המכר, אך לא שילמה כנדרש את התשלום הנוסף. טענתה של הנתבעת כי אי תשלום המע"מ הינו פועל יוצא של הפרת הסכם המכר ע"י התובעת, שכן יש מחזיק נוסף במגרש נדחית מכל וכל ע"י התובעת.  ראשית מפנה התובעת ללשון הסכם. בהסכם אין כל זכר או רמז להיותם של חיובי הצדדים, חיובים מותנים או מתלים. שנית, טענותיה של הנתבעת לעניין הפרת ההסכם הועלו לראשונה לאחר שתפסה חזקה במגרש. כלומר בעת שהיא מחזיקה בידה בממכר ועושה בו כבתוך שלה, טוענת הנתבעת כי ההסכם הופר. לא ברור לתובעת, כיצד מתיישבת מציאות החזקת המגרש עם טענת ההפרה של הנתבעת. יתר על כן, אם הימצאותו של מר כהן על המגרש היותה את המחסום היחידי לתשלום הנוסף, מדוע זה לא השלימה הנתבעת את העסקה ולא שילמה לתובעת את התשלום הנוסף עם עזיבתו את המגרש בחודש דצמבר 2006?. לו סברה הנתבעת באמת ובתמים כי התובעת הפרה כלפיה את הסכם המכר, הייתה ודאי מבטלת אותו או מתחילה מיידית בהליכים משפטיים ולא רק כעבור שנה,  אלא שלא כך הם פני הדברים.

6.         לטענת התובעת כבר בעת בו ביקשה הנתבעת דחייה של מועד התשלום הנוסף, כבר אז נפלה ההחלטה שלא לשלמו במועד אם בכלל. כל מטרתה של הנתבעת בבקשת הארכה הייתה להסוות את ההפרה מצידה, בטענה תמימה וטכנית לכאורה. פנייתה של הנתבעת אליה בבקשת הארכה הייתה חסרת תום לב, תוך שהיא איננה חושפת את כוונותיה ומניעיה האמיתיים באשר לאורך הארכה המתבקשת.

זאת ועוד, לטענת התובעת המו"מ לקראת ההסכם נמשך כשנתיים, במהלכן סיירה הנתבעת במגרש פעמים רבות. טרם החתימה על ההסכם היו בידי הנתבעת חוות דעת של השמאי, מר אבישי זיו (להלן: "השמאי זיו") מיום 24.4.04 וכן חוות דעת של השמאי, מר מנחם שפירא (להלן: "השמאי שפירא") בנוגע למגרש. כמו כן, היה בידי הנתבעת תצלום אוויר של המגרש, שבוצע לבקשת נמל חיפה ואשר הראה את המגרש במצבו AS IS.  בסעיף 4 להסכם הנתבעת אף הצהירה כי ראתה ובדקה את המגרש, ואף אישרה במכתביה מנובמבר 2006 וינואר 2007 כי מצאה את המגרש נקי מכל חפץ ואדם, בהתאם להסכם. בנסיבות אלה, לאחר שהמגרש נבדק מספר פעמים ונמצא פנוי, לטענתה, לא יכלה לדעת על הימצאו של מחזיק נוסף.

לחלופין, ככל שלאחר בדיקותיה המעמיקות של הנתבעת צצה בעיה או קושי בדמותו של מחזיק נוסף, הרי שיש בכך התרשלות מצד הנתבעת ואין לה להלין אלא על עצמה. כך או כך, הימצאותו של מחזיק נוסף במגרש לאחר מכירתו לנתבעת, וכחודש ימים לאחר מסירת החזקה בו, איננה בידיעתה אחריותה ואו הסכמתה של התובעת, וממילא אין כל הפרת הסכם מצידה, שכן בעת מסירת החזקה במגרש הוא היה נקי וריק בהתאם להוראות ההסכם.

7.         עוד לטענתה, האישור היחיד שניתן למחזיק הנוסף היה שימוש במגרש למשך חודש ימים בלבד החל מיום 15.7.03 ועד ליום 15.08.03. התובעת דוחה מכל וכל את גרסתו של מר כהן כפי שבאה לידי ביטוי בעדותו אשר נפסקה ונמשכה רק לאחר שני צווי הבאה. לטענתה בעדותו של מר כהן התגלו אי התאמות וסתירות. זאת ועוד, מר כהן אישר בעדותו כי לא היו לו כל זכויות במגרש מלבד שימוש בחומר אשר בו. בעדותו אישר גם כי כבר ביום 27.9.06 דרשה התובעת כי יפנה את המגרש והוא נענה לבקשה אך ציין כי דרושים לו מספר ימים לשם הפסקת הפעילות במגרש. כבר אז תואם עם הנתבעת מועד לפינוי המגרש ועדיין הנתבעת לא שילמה את התשלום הנוסף. ככל שמר כהן המשיך לעשות שימוש בחומר במגרש לאחר המועד אשר תואם עם הנתבעת יש בכך מחילה מצידה של הנתבעת אשר אפשרה למחזיק הנוסף לעשות שימוש במגרש עד לתום חול המועד סוכות. לפיכך לא ניתן עוד להטיל את האחריות להימצאותו של מר כהן במקרקעין על שכמי התובעת אלא על שכמי הנתבעת. בנוסף נטען כי בדצמבר 2006 פינה מר כהן את המגרש, וזאת בהתאם להסכמותיו עם הנתבעת. למרות זאת הנתבעת סירבה לשלם את הסכום הנוסף כל זמן שהתובעת לא תחתום על כתב ויתור תביעות הדדיות. התובעת דחתה את התנאי שהציבה לה הנתבעת לתשלום הנוסף. ביום 2.1.07 דרשה התובעת מהנתבעת לא לעשות שימוש בייפוי הכוח הבלתי חוזר שניתן בידה, וזאת עד לתשלום חובה לתובעת על פי ההסכם.

.

טענות הנתבעת

8.         הנתבעת כפרה בעובדות ובטענות שנטענו. לטענה התובעת היא שהפרה את החוזה הפרה יסודית, שכן לא מילאה אחר סעיף 6.1 לחוזה, ולא מסרה את החזקה במגרש כאשר הוא פנוי מכל חפץ ואדם. כאשר גילתה התובעת את ההפרה, נהגה בחוסר תום לב והתעלמה מדרישת הנתבעת לפנות את מר כהן. למעט שיחת טלפון שבוצעה ע"י נציג התובעת ביום 27.9.06 אל מר כהן ובה ביקש ממר כהן לפנות את המגרש, לא פעלה התובעת כנדרש על מנת לפנותו. הנתבעת דוחה את טענת התובעת כי היא התרשלה בבדיקת המגרש טרם קנייתו וטוענת כי התובעת, כמי שהייתה בעלת הזכויות במגרש, וכמי שהצהירה באופן פוזיטיבי על זכויותיה, מנועה מלטעון כלפי הרוכש טענה מעין זו, בייחוד שעה שהיא עצמה טוענת שלא ידעה כי מר כהן ממשיך לעשות שימוש במגרש. נטען עוד כי לאור העובדה שמר כהן נוכח במגרש עד דצמבר 2006, ונוכח התעלמותה של התובעת ממחויבויותיה החוזיות, הנתבעת סבורה כי מתחייבת המסקנה שהיא הייתה זכאית לעכב את העברת התשלום הנוסף. מסירת החזקה במגרש כשהוא פנוי וחופשי מכל חפץ ואדם, ותשלום התמורה, הם חיובים שלובים ועל כן עיכובו של התשלום הנוסף היה שלוב במסירת המגרש כאשר הוא אינו פנוי. מר כהן ניהל פעילות עסקית רציפה במגרש החל משנת 2003 ועד ליום 20.12.06, עת פינה את המגרש. במגרש פעלה נפה היו בו שתי משאיות וטרקטור. השימוש במגרש היה בידיעתה ובהסכמתה של התובעת. מר כהן טען כי הסכמה זו של התובעת לא הייתה תחומה בזמן, והיא אפשרה לו לפעול במגרש עד שהוא יימכר. כמו כן טען כי התובעת הייתה מודעת לפעילותו במגרש במשך שלוש שנים. גרסת התובעת כי ההרשאה לפעול במגרש ניתנה למר כהן עד אוגוסט 2003 פשוט לא סבירה ולא מתיישבת עם העובדות. זאת ועוד, ההרשאה לעשות שימוש במגרש ניתנה למר כהן בתמורה לחוב כספי של התובעת, והפעילות אף השביחה את המגרש בכך שהפכה אותו למישורי.

9.         עוד לטענתה, בפגישה שהתקיימה במגרש ביום 27.9.06  בין נציגי התובעת והנתבעת, נאותה הנתבעת לתת לתובעת, לפנים משורת הדין, אורכה בת ימים ספורים לקיום התחייבויותיה על פי ההסכם, ולדאוג לפינוי של המגרש. לא הייתה שום הסכמה מטעם הנתבעת להמשיך פעילות ושל מר כהן במגרש, אולם מר כהן נותר במגרש גם לאחר חג הסוכות. הנתבעת דרשה מהתובעת בכתב ובעל פה, מספר פעמים, לדאוג לפינויו של מר כהן מהמגרש. הנתבעת תפסה את החזקה במגרש רק לאחר שמר כהן התפנה וזאת בניגוד לטענת התובעת. הצבת שלט או שער במגרש אין בה כדי להראות על קבלת חזקה קודם לכן שכן לנתבעת לא הייתה שליטה אפקטיבית במגרש או חזקה בלעדית שעה שמר כהן עדיין מבצע פעילות עסקית במגרש כדרך קבע, ואף מחזיק שם אלפי קוב של חומר בבעלותו. לפיכך אין בהצבת השלט או השער כדי לשחרר את התובעת מהתחייבויותיה כפי שנקבעו בהסכם, להעברת החזקה במגרש כאשר הוא פנוי.

הנתבעת מתייחסת לטענותיה של התובעת בנוגע לבקשה הראשונית לדחיית התשלום הנוסף. לטענתה הבקשה לדחות את העברת ההמחאה התבקשה ע"י גזברה וזאת ללא כל קשר להפרה הנטענת. לרשות התובעת עמד יותר מחודש בין יום 27.9.06 - המועד בו הנתבעת דרשה את סיום ההפרה, לבין יום 14.11.06, המועד בו היה עליה להעביר את התשלום הנוסף. התובעת טרחה להתייחס לפניותיה של הנתבעת רק ביום 13.11.06, יום לפני מועד התשלום, וגם אז התעלמה מנוכחותו של מר כהן במגרש. ביום 20.12.06, לאחר שמר כהן פינה את המגרש, פנתה הנתבעת לטענתה לתובעת והציעה להשלים את העסקה ולשאת בתשלום המע"מ בכפוף לאישור בכתב של התובעת כי אין לה טענות כלפי הנתבעת. משמעות האישור הוא שהעסקה תושלם ללא טענות הדדיות, וזאת על מנת שלא יהיה צורך להידרש להליכים משפטיים בגין ההפרה הנטענת. התובעת דחתה דרישה זו של הנתבעת ואף טענה כי הדרישה היא שלא כדין.  בשלב זה, החיוב הנגדי של התובעת, אשר עמד על הפרק כנגד תשלום הסכום הנוסף היה עצם רישום הבעלות במגרש על שם הנתבעת. משכך, לאחר עזיבתו של מר כהן ביום 20.12.06, מצויה הייתה התובעת בהפרה של החוזה, ולכן עמדה לנתבעת הזכות להמשיך ולעכב את ביצוע חיובה שלה לשאת בתשלום רכיב המע"מ עד לתיקון ההפרה. ההפרה תוקנה לבסוף רק במסגרת התדיינות בבקשת הרשות להגן שהגישה הנתבעת, ובעקבות כך העבירה הנתבעת את תשלום המע"מ, מבלי שיהיה בכך כדי לפגוע בטענותיה כלפי התובעת.

הנתבעת ממשיכה ומתייחסת לעדים, לטענתה גרסתו של העד מטעם התובעת כלל אינה סבירה וזאת אל מול העדים מטעמה של הנתבעת וכן עדותו של מר כהן אשר מאשרים את גרסת הנתבעת. לאור כל האמור, הנתבעת סבורה כי היא הוכיחה כי התובעת הפרה הפרה יסודית את ההסכם ועל כן עליה לשלם את הפיצוי המוסכם בהסכם בנוסף לנזקים שונים שנגרמו לה.